| 浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见 |
| 浙政办发〔2012〕53号 |
| 各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位： 为贯彻落实《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）精神，经省政府同意，现就加强保障性安居工程建设和管理提出如下实施意见： 一、总体要求、主要目标和基本原则 （一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设惠及全省人民小康社会的要求，适应新型城市化发展的需要，把城镇住房保障作为政府提供基本公共服务的重要内容，进一步完善城镇住房保障体系，合理确定城镇住房保障范围、保障方式和保障标准，完善城镇住房保障政策，加快形成可持续的保障性安居工程投资、建设、运营和管理机制。 （二）主要目标。到“十二五”期末，全省城镇住房保障覆盖面达到20%，基本实现人均可支配收入60%以下(2011年标准)城镇住房困难家庭廉租住房应保尽保，基本满足人均可支配收入80%以下(2011年标准)城镇住房困难家庭购买经济适用住房的需要，基本满足城镇中等偏下收入住房困难家庭租住公共租赁住房的需要，基本完成城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造，逐步实现廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等的相互衔接和融合，力争使城镇中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善。 （三）基本原则。 ——统筹规划，突出重点。根据城镇中等偏下收入住房困难家庭的实际情况，合理制订城镇住房保障规划和年度建设计划，区分轻重缓急，优先安排困难群众需求迫切的项目，突出发展公共租赁住房。 ——政府主导，社会参与。各级政府要切实履行城镇住房保障责任，不断加大公共财政投入，充分发挥政府主导作用。与此同时，积极构建多元化的投融资机制，引导社会各方参与建设运营，多渠道增加保障性住房房源，促进城镇住房保障事业可持续发展。 ——保障基本，完善功能。按照“小户型、齐功能”的要求，坚持从国情、省情出发，以满足基本居住需要为原则，严格控制单套住房建筑面积。充分考虑保障对象基本生活需要，优化规划布局和户型设计，完善基本居住功能，完善市政基础设施和公共服务设施配套，方便群众生活。 ——规范管理，优化服务。加强保障性住房工程质量安全监督管理，确保工程质量安全。不断完善住房保障准入、退出机制，坚持分配过程公开透明，分配结果公平公正。加快推进住房保障信息化建设，切实加强日常管理，不断提高住房保障管理规范化、精细化水平。 二、加快完善城镇住房保障体系 （一）明确城镇住房保障的内涵。城镇住房保障具体包括：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障性住房；限价商品住房、城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿（含煤矿）、农场、林场危房改造等政策支持性住房。其中，城市旧住宅区（危房、城中村）改造可通过拆迁安置、非成套房改造、房屋修缮、市政设施改造和环境综合整治等方式实施。市、县（市、区）政府向各类人才等特殊群体优惠供应、具有产权的专门用房不属于城镇住房保障范畴，也不得列入保障性安居工程建设项目计划。 （二）完善廉租住房保障方式。将现有廉租住房纳入公共租赁住房体系实行统一管理，准入、退出和租金标准仍按现有廉租住房相关政策执行。廉租住房纳入公共租赁住房体系统一管理后，符合廉租住房保障条件的保障对象应优先配租公共租赁住房。为便于管理，市、县（市、区）政府可安排相应的公共租赁住房房源，专门用于廉租住房保障对象。廉租住房保障对象不再符合廉租住房保障条件但仍符合公共租赁住房保障条件的，可不退出所居住房，直接按规定办理公共租赁住房租赁手续并相应提高租金标准。 （三）加快其他住房保障方式与公共租赁住房并轨。已经全部满足当地城镇居民人均可支配收入80%以下(2011年标准)住房困难家庭购买经济适用住房需要的市、县（市、区），可根据当地实际情况不再扩大经济适用住房保障范围，将城镇中等偏下收入住房困难家庭统一纳入公共租赁住房保障。经济适用住房保障收入准入标准线未达到当地城镇居民人均可支配收入80%以下(2011年标准)但已满足当地政府规定的收入准入标准线住房困难家庭购买需要的市、县（市、区），经征求意见、听证等民主决策程序达成共识的，也可根据当地实际情况，不再继续扩大经济适用住房保障范围，改由公共租赁住房实施保障。已经实施限价商品住房制度的市、县（市、区），可根据当地实际情况，取消限价商品住房制度，改由公共租赁住房实施保障。 三、大力推进保障性安居工程建设 （一）重点发展公共租赁住房。各地要把公共租赁住房作为实施城镇住房保障的主要形式。年度保障性住房建设任务中，公共租赁住房建设要占主导地位。特别是房价较高的城市，要切实增加公共租赁住房供应。要通过新建、改建、配建、收购、在市场上长期租赁等方式，多渠道筹集公共租赁住房房源。鼓励市场租赁房源充裕、空置房源较多的城市，探索采取政府“租赁收储、统一配租”或发放租赁补贴等方式，增加公共租赁住房有效供应。积极推行在普通商品住房中配建公共租赁住房的做法，今后新出让的拟建普通商品住房用地，原则上要规划配建一定比例的公共租赁住房，具体配建比例和配建方式由市、县（市、区）政府确定。 各地要综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，坚持“谁投资、谁所有”的原则，鼓励和引导大中型企事业单位、行业系统、开发区及产业园区、房地产开发企业、农村集体经济组织等各种社会力量参与公共租赁住房建设和运营。社会力量投资建设的公共租赁住房纳入保障性安居工程年度计划，纳入当地公共租赁住房统一监管。 公共租赁住房建设要严格执行建设标准，单套建筑面积应根据保障对象的实际情况合理确定，最大不得超过60平方米，其中高层、小高层可按不超过70平方米控制。用于新就业职工保障的公共租赁住房单套建筑面积以40平方米以下为主，满足基本居住需求。市、县（市、区）政府应当综合考虑公共租赁住房建设和运营成本、不同收入层次保障对象支付能力、不同地段市场租赁价格水平等因素合理确定公共租赁住房的租金标准，采取差别化的租金政策，满足不同收入层次保障对象租赁需要。公共租赁住房项目可以按一定比例规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现公共租赁住房维护管理资金平衡。 （二）因地制宜适度安排经济适用住房建设。经济适用住房尚未满足当地城镇居民人均可支配收入80%以下（或当地政府确定的收入准入标准线）城镇住房困难家庭购买需要的市、县（市、区），要结合实际情况，适度安排经济适用住房建设，逐步满足符合条件的家庭购买经济适用住房需要。有条件的市、县（市、区）可采取经济适用住房货币补贴、“租售结合、先租后买”、公积金贴息等方式，帮助符合经济适用住房保障条件的家庭解决住房困难。经济适用住房建设要严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内，其中高层、小高层建筑面积可控制在70平方米以内。 （三）积极推进其他保障性住房建设。城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造要坚持政府主导、市场运作，发挥多方面积极性。改造资金由政府适当补助，住户合理负担。要充分尊重群众意愿，扩大群众参与，切实维护群众合法权益。国有工矿、农场、林场危房改造，相关企业也要安排一定的资金。 四、进一步落实各项要素保障 （一）确保用地供应。市、县（市、区）政府要根据住房保障规划和保障性安居工程年度建设任务，科学编制土地供应计划，并在新增建设用地年度计划中对保障性安居工程用地指标实行单列，做到“应保尽保”。编制土地供应计划时，要将国有工矿、农场、林场危房改造用地计划一并列入。要提前做好保障性安居工程建设项目储备并落实到具体地块。依法收回的国有土地、储备土地和转而未供土地应优先安排用于保障性安居工程建设。涉及新增建设用地的，要提前做好土地征收、补偿安置、房屋拆迁等前期工作，确保及时供地。国土资源部门要开通保障性安居工程建设用地审批绿色通道，简化审批程序，提高审批效率。 要切实加强保障性住房用地管理，严格控制住房套型面积标准。套型建筑面积标准和廉租住房、公共租赁住房只租不售的要求及违约责任条款要在《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》中明确约定，对违反约定的，要依法追究违约责任。严禁以保障性住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积，不得违规转让土地使用权。各地要加强保障性住房用地履约情况的监督检查，对于违规用地的，要依照土地管理法律、法规规定从严处理。 （二）加大财政投入。市、县（市、区）政府要统筹保障性安居工程资金来源，根据土地出让收入、住房公积金增值收益资金筹措情况和建设需要，安排财政预算资金。要切实把土地出让收益的10%以上或土地出让收入总额的2%以上安排用于廉租住房、公共租赁住房、城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造。土地出让收益率在20%以内的市、县（市、区），要按照土地出让收入总额的2%以上作为计提口径。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设。地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。省级财政继续安排保障性住房专项资金，重点支持各地发展公共租赁住房和欠发达地区提高廉租住房保障实物配租比例。完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。 （三）规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要。承担保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。对发行企业债券用于保障性安居工程建设的，优先办理核准手续。 （四）加强信贷支持。在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目按照商业原则直接发放贷款。对于政府投资建设的公共租赁住房项目，银行业金融机构可向经过清理整顿符合《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）规定条件的计划单列市及省会城市政府融资平台公司发放贷款，融资平台公司贷款偿付能力不足的，由本级政府统筹安排还款；也可向经过清理整顿符合条件且经总行评估认可、自身能够确保偿还公共租赁住房项目贷款的设区城市政府融资平台公司发放贷款，但同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。公共租赁住房项目贷款利率下浮时其下限为基准利率的09倍，贷款期限原则上不超过15年。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。积极争取扩大利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市范围，重点支持公共租赁住房建设。对经济适用住房、廉租住房、城市旧住宅区（危房、城中村）改造和国有工矿、农场、林场危房改造项目，要按照人民银行、银监会等有关政策，在加强风险管理的基础上加大信贷支持力度。 （五）落实税费减免政策。对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和城市旧住宅区（危房、城中村）改造及国有工矿、农场、林场危房改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营性服务收费减半收取，暂停收取保障性住房交易手续费。 五、进一步提高规划建设水平和工程质量 （一）优化规划布局和户型设计。各地要把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容，提出明确要求，合理安排布局。保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。集中建设保障性住房，应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，加快完善公交、医院、学校、幼儿园、农贸市场等配套建设。要落实节约集约用地和节能减排各项措施，充分利用地下空间,全面推广采用节水型器具和太阳能光热系统，配套建设污水处理和生活垃圾分类收集设施。保障性住房户型设计要严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准，坚持户型小、功能齐、科学利用空间，有效满足各项基本居住功能。鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。租赁性住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。 （二）强化工程质量监管。保障性安居工程建设，要严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行建设、勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。凡是2011年7月1日后竣工的保障性安居工程建设项目，均要在建筑物明显位置上设置质量责任永久性铭牌，接受社会监督。保障性安居工程参建各方要建立健全质量管理体系，严格按照法律、法规和强制性标准规定进行勘察、设计、施工、监理和验收，切实把加强质量监管贯穿于建设全过程。市、县（市、区）工程质量安全监督机构要加大对工程质量和施工安全的监督检查力度，对每一个保障性安居工程项目都做到指定专人负责，实行全过程重点监管。要全面实行保障性安居工程住户代表质量监督制度和住宅工程质量回访制度。对存在违法违规行为和工程质量不符合强制性标准的工程项目，要责令整改，并依法依规处理。 （三）积极开展创优夺杯活动。各级住房和城乡建设主管部门要会同有关部门积极开展保障性安居工程户型设计、工程质量安全、物业管理等评优活动，出台相关鼓励政策，调动相关企业、个人积极性，不断提高保障性安居工程建设管理的整体水平。 六、进一步健全分配和运营监管机制 （一）规范准入审核。市、县（市、区）政府要根据当地经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象住房困难、家庭收入（财产）的具体标准，定期调整，并向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核制度。健全建设、国土资源、民政、公安、税务、金融等部门及街道、社区协作配合的家庭住房和经济状况审核机制。建设部门负责审核申请人家庭住房情况；国土资源部门负责审核申请人家庭成员农村批地建房情况；民政部门会同人力社保、公安、税务、金融等部门负责核定申请人家庭收入和财产状况。保障性住房申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，签署诚信承诺书和委托审核机关对其家庭收入包括金融资产在内的各类财产状况进行核定的授权书。审核机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产的，有关机构应当依法提供便利。严禁以任何形式向不符合保障条件的家庭提供保障性住房。切实防范并严厉查处骗租骗购保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。建立住房保障诚信档案，完善失信惩戒制度。 （二）严格租售管理。经审核符合条件的家庭，市、县（市、区）政府住房保障管理部门应当在合理的轮候期内安排保障性住房。具体轮候期限由市、县（市、区）政府住房保障管理部门确定并公布。廉租住房租赁补贴应当按月或季度及时发放，确保当年12月25日前全部发放到位。廉租住房、公共租赁住房的租赁合同，应当载明租金、租期、使用要求和双方责任权利。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，由市、县（市、区）政府确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。限价商品住房的上市交易收益调节办法，由市、县（市、区）政府制订。 （三）加强日常管理。市、县（市、区）政府有关部门要加快住房保障管理信息系统建设，完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，应当按照有关规定或者合同约定收回。对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的，应当依法给予处罚。保障性住房的使用人要按有关规定和合同约定使用住房，不得擅自改变房屋结构，影响房屋质量安全和使用功能。保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务。其中，廉租住房、政府投资建设的公共租赁住房委托专业机构提供物业服务的，所需费用由当地财政承担。 （四）健全退出机制。廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房、不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内主动申报、腾退；逾期未腾退期间，应当按市场价格交纳租金。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房、不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。对一经查实、拒不服从退出管理的，依法申请人民法院强制执行。 七、进一步加强组织领导 （一）落实工作责任。市、县（市、区）政府是保障性安居工程建设和管理的责任主体。各级政府和有关部门要切实抓好项目前期准备、建设资金落实、土地供应、工程质量安全监督、保障性住房租售管理和日常监管等工作。要根据住房保障工作实际需要，加强住房保障管理机构和具体实施机构建设，充实工作人员，保障工作经费。要加强组织领导和督促检查，严格落实各项政策，及时总结推广先进经验，努力把保障性安居工程建成廉洁工程、平安工程、放心工程。 （二）统筹安排年度建设任务。保障性安居工程建设目标是“十二五”时期国民经济和社会发展的约束性指标，必须确保按期完成。各市、县（市、区）政府要抓紧完善本地区城镇住房保障规划，逐年制订年度实施计划，具体落实到相应的地块和项目。要向社会公布年度保障性安居工程建设计划、项目开工和竣工情况以及项目名称、建设地址、建设方式、建设总套数等信息。 （三）建立考核问责机制。城镇住房保障工作纳入省政府对各地政府及其主要领导、分管领导的年度考核。各级政府、各有关部门要加强对城镇住房保障工作的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施。对在保障性安居工程建设和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关部门工作人员，要依法依纪追究责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
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